收益法估值（淨收益/資本化率） 使用指南

依據年淨收益 NOI、資本化率與增長率，採用直接資本化法與現金流折現法（DCF）估算物業價值，並輸出持有期現金流測算。

計算公式與原理

收益法：V = NOI / 資本化率

依據年淨收益 NOI、資本化率與增長率，採用直接資本化法與現金流折現法（DCF）估算物業價值，並輸出持有期現金流測算。

使用步驟

1. 填寫「年淨收益 NOI（萬元）」。
2. 填寫「資本化率 Cap Rate（%）」。
3. 填寫「年增長率 g（%）」。
4. 填寫「持有年限（年，1–30）」。
5. 填寫「折現率 r（%，預設=資本化率）」。
6. 填寫「期末轉售資本化率（%）」。
7. 結果區會即時更新；可一鍵複製結果用於記錄或彙報。

典型使用場景

• 持有型物業用 DCF 測算多年現金流現值。
• 對比直接資本化法與 DCF 差異。
• 設定增長率與退出資本化率算期末轉售。

算例參考

• DCF vs 直接資本化：首年 NOI 80 萬、直接資本化率 5% → 直接法 V=80/0.05=1600 萬；10 年、增長 2%、折現 5%、退出資本化率 5.5% → DCF 估值約 1670 萬，差異來自增長預期與退出假設。
• 引數敏感性：若退出資本化率由 5.5% 升到 6.5%，期末轉售值下降約 15%，DCF 估值同步回落，說明退出假設對結果敏感。

注意事項

本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。

DCF 和直接資本化法哪個好？

穩定物業兩者接近，增長明顯或退出假設重要時 DCF 更貼合；直接法簡單但忽略期限結構。

折現率必須大於增長率？

是，否則 infinite growth 發散無估值；若 r≤g 工具會提示輸入不合法。