🏘️ Land Base/Route Price Coefficient Adjustment

From base or route land price with term, date, FAR, zone and specific-factor coefficients compute the adjusted land price.

📐 计算公式

基准地价系数修正（本页代码口径）：年期修正系数=(1−1÷(1+r)^t)÷(1−1÷(1+r)^M)，r 按用途取还原利率（住宅 5%、商业 6%、工业 5%、办公 5.5%），M 为法定最高年限（住宅 70/商业 40/工业 50/办公 50 年），t 为剩余年限（超出按 M 封顶）；修正后单位地价=基准地价×年期×期日×容积率×区域×个别×开发程度×其他修正连乘；总地价=单位地价×面积。校验：基准价、面积>0 且年限≥1，否则提示「请输入有效的基准地价、土地面积与使用年限」并中止。判据：无固定分级，另列综合修正系数=修正后÷基准价供复核。

输入基准地价或路线价，并设置年期、期日、容积率、区域与个别因素修正系数，自动计算修正后单位地价与总地价。

基准地价/路线价（元/㎡）

土地面积（㎡）

土地用途

剩余使用年限（年）

期日修正系数

容积率修正系数

区域因素修正系数

个别因素修正系数

开发程度修正系数

其他修正系数

💡 修正后地价 = 基准地价 × 年期修正 × 期日修正 × 容积率修正 × 区域因素修正 × 个别因素修正 × 开发程度修正 × 其他修正。

Formula & Standard References

Item	Formula / Note	Source / Standard
Benchmark land price	benchmark prices are published by government by land grade and use	GB/T 18508-2014, urban land valuation
Lot frontage price	frontage prices are set by depth bands with depth factors declining outward	GB/T 18508-2014, urban land valuation
Factor adjustment	adjusted land price multiplies the base by date plot ratio and location factors	GB/T 18508-2014, urban land valuation

⚠️ 使用说明与注意事项

年期修正系数采用收益还原法公式：K = [1 − 1/(1+r)ⁿ] / [1 − 1/(1+r)ᵐ]，其中 r 为土地还原率，m 为法定最高年限
不同用途法定最高年限不同：住宅 70 年、商业 40 年、工业 50 年、办公 50 年
各修正系数由市/县基准地价修正体系确定，本工具使用默认值仅供参考
路线价法还需考虑深度、宽度、形状等临街条件修正

📚 深度解析：土地基准地价系数修正

💡 常见使用场景

按基准地价乘年期与各项系数求修正后地价。

对比住宅/商业/工业不同年期修正。

算总地价判断是否超预算。

住宅系数修正

基准地价 4000 元/㎡、住宅 r=5%、使用年限 70 年（=上限）→ 年期系数=1.0；日期系数 1.05、容积率 1.10 → 修正后单价=4000×1.0×1.05×1.10=4620 元/㎡；5000㎡总地价=2310 万。

年期不足修正

若剩余年限仅 40 年（上限 70），年期系数=(1−1.05^−40)/(1−1.05^−70)≈0.95，修正后单价降到约 4390 元/㎡，总地价降约 115 万。

❓ 常见问题（FAQ）

年期修正系数为什么≤1？

使用年限越短价值越低，系数=(1−(1+r)^−实际)/(1−(1+r)^−上限)，达上限取 1，不足则小于 1。

路线价和基准地价区别？

基准地价是片区均价，路线价是临街深度修正价，商业临街用地常用路线价法，住宅多用基准地价修正。

🏘️ Land Base/Route Price Coefficient Adjustment

Formula & Standard References

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💡 常见使用场景

❓ 常见问题（FAQ）

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土地（基准地价/路线价/系数修正）

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