📈 Cash Flow Forecast

Forecast multi-year NOI from rent income, vacancy, operating expense ratio, debt service and rent growth.

📐 计算公式

现金流预测（本页代码口径，逐年 t=1…n）：潜在毛租金=首年 GPR×(1+g)^(t−1)；有效毛收入 EGI=毛租金×(1−空置率)；运营费用=EGI×运营费用率；NOI=EGI−运营费用；税前现金流 CFBT=NOI−贷款本息；累计值=各年加总；另计首年 NOI 率=首年 NOI÷GPR×100%。校验：首年租金>0 且年限≥1，否则提示「请输入有效的首年租金与持有年限」并中止；年限夹取 [1,30]。判据：无固定分级，累计税前现金流用于初步判断持有期现金回收能力。

输入年租金收入、空置率、运营费用率、贷款本息及租金年增长率，预测未来多年 NOI、税前现金流与累计净现金流。

首年潜在毛租金（万元）

空置及损失率（%）

运营费用率（%）

租金年增长率（%）

年贷款本息（万元，选填）

持有年限（年）

💡 有效毛收入 EGI = GPR × (1 − 空置率)；NOI = EGI − 运营费用；税前现金流 = NOI − 贷款本息；不考虑所得税。

Formula & Standard References

Item	Formula / Note	Source / Standard
Cash flow components	projected cash flow covers rent costs capital spend and terminal proceeds	IVS 105, valuation approaches
Discounting	period flows are discounted by period with terminal value discounted separately	ISO 80000-2:2019, mathematical signs
Assumption disclosure	growth vacancy and discount rate inputs are disclosed with their basis	IVS 103, valuation reporting

⚠️ 使用说明与注意事项

贷款本息为固定年值，未考虑逐年本金递减
运营费用率因物业类型差异较大，写字楼/商业通常 20%–35%
增长率假设对远期现金流影响显著，建议分保守/中性/乐观情景
未考虑资本性支出（CAPEX）与大修准备金

📚 深度解析：现金流预测

💡 常见使用场景

持有型物业做多年现金流预测表。

算首年 NOI 与累计税前现金流。

租金增长与贷款本息对回款的影响。

首年现金流

首年 GPR 120 万、空置 8% → EGI=110.4 万；运营费 25% → NOI=82.8 万；年贷款本息 30 万 → 税前现金流=52.8 万；NOI 率占 GPR 69%。

10 年累计

租金年增 2%、持有 10 年 → 累计 NOI 随增长放大；税前现金流=各年(NOI−30)之和，用于判断持有期现金回收能力。

❓ 常见问题（FAQ）

现金流和 NOI 区别？

NOI 是运营层面净收益，税前现金流再扣贷款本息，反映股东/投资人实际到手。

增长率设多少合理？

住宅 2%–3%、商业 3%–5%，需结合通胀与租约递增条款，过高会虚增估值。

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Formula & Standard References

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💡 常见使用场景

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