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📐 计算公式

收益法：V = NOI / 资本化率

依据年净收益 NOI、资本化率与增长率，采用直接资本化法与现金流折现法（DCF）估算物业价值，并输出持有期现金流测算。

年净收益 NOI（万元）

资本化率 Cap Rate（%）

年增长率 g（%）

持有年限（年，1–30）

折现率 r（%，默认=资本化率）

期末转售资本化率（%）

💡 直接资本化法 V=NOI/R；DCF 法 V=Σ NOIₜ/(1+r)ᵗ + 期末转售收入/(1+r)ⁿ，期末价值=NOIₙ₊₁/退出资本化率。

⚠️ 使用说明与注意事项

📚 深度解析：收益法 DCF 估值

💡 常见使用场景

持有型物业用 DCF 测算多年现金流现值。

对比直接资本化法与 DCF 差异。

设定增长率与退出资本化率算期末转售。

DCF vs 直接资本化

首年 NOI 80 万、直接资本化率 5% → 直接法 V=80/0.05=1600 万；10 年、增长 2%、折现 5%、退出资本化率 5.5% → DCF 估值约 1670 万，差异来自增长预期与退出假设。

参数敏感性

若退出资本化率由 5.5% 升到 6.5%，期末转售值下降约 15%，DCF 估值同步回落，说明退出假设对结果敏感。

❓ 常见问题（FAQ）

DCF 和直接资本化法哪个好？

稳定物业两者接近，增长明显或退出假设重要时 DCF 更贴合；直接法简单但忽略期限结构。

折现率必须大于增长率？

是，否则 infinite growth 发散无估值；若 r≤g 工具会提示输入不合法。

📚 深度解析：收益法 DCF 估值