收益（淨收益/資本化率）還原 使用指南

收益法淨收益與資本化率還原工具按淨收益除以資本化率求收益價值，適合收益性地產的估價與投資回報測算。

計算公式與原理

淨收益 = 經營收入 − 運營費用

收益法淨收益與資本化率還原工具按淨收益除以資本化率求收益價值，適合收益性地產的估價與投資回報測算。

使用步驟

1. 填寫「淨收益」。
2. 填寫「資本化率」。
3. 結果區會即時更新；可一鍵複製結果用於記錄或彙報。

典型使用場景

• 穩定收租物業按收益法估算價值。
• 對比 NOI 與資本化率對結果的影響。
• 作為通用雙輸入測算器快速得總量。

算例參考

• 雙輸入總量：輸入 A=年淨收益 80 萬、B=資本化率 5% → 本工具成本模式輸出 總量=A×B=400、差額=A−B=75、佔比=A÷B=1600%；注意此為通用測算，標準收益還原法應為 V=NOI÷r。
• 標準公式提示：收益還原法標準公式 V=NOI÷資本化率，如 NOI 80 萬、r 5% → V=1600 萬；本工具僅做雙輸入運算，專業估值請用收益法工具。

注意事項

本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。

為什麼工具輸出和公式不一樣？

本工具是通用雙輸入測算器，按標題切換模式做 A×B 運算；收益法標準公式請用語境完整的收益還原法工具，避免誤讀佔比。

資本化率從哪裡來？

取可比交易 NOI/售價或風險溢價法，住宅 4%–5%、商業 5%–7%，是收益法估值的關鍵假設。