二手房市場價快速評估（比較法） 使用指南

二手房市場比較法評估工具，輸入3個可比交易案例的價格及調整因素（區位、面積、樓層、裝修、朝向、年限），自動計算加權平均評估價值。

計算公式與原理

評估值 = 可比例項價 × 修正係數

二手房市場比較法評估工具，輸入3個可比交易案例的價格及調整因素（區位、面積、樓層、裝修、朝向、年限），自動計算加權平均評估價值。

使用步驟

1. 填寫「案例1成交價(萬元/平米)」。
2. 填寫「案例2成交價(萬元/平米)」。
3. 填寫「案例3成交價(萬元/平米)」。
4. 填寫「待估房產區位調整」。
5. 填寫「樓層調整」。
6. 填寫「裝修調整」。
7. 填寫「朝向調整」。
8. 填寫「房齡調整」。
9. 填寫「待估房產面積(平米)」。
10. 結果區會即時更新；可一鍵複製結果用於記錄或彙報。

典型使用場景

• 賣房前用 3 個可比案例估算掛牌價。
• 買房時校驗中介報價是否被低估或高估。
• 按區位、樓層、裝修、朝向、房齡五項調整。

算例參考

• 三項案例修正：案例 2.5/2.6/2.7 萬/㎡，均價 2.6 萬；區位 +1%、樓層 +1%、裝修 +1%、朝向 0、房齡 0 → 總調整 +3% → 調整後單價 2.678 萬/㎡；100㎡ 評估總價 267.8 萬。
• 調整幅度敏感度：若總調整由 +3% 變為 −5%，單價由 2.678 萬降到 2.47 萬，總價差約 20.8 萬，說明因素打分對結果影響很大，需有據可依。

注意事項

本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。

案例怎麼選才可比？

優先選同小區或 1 公里內、同戶型朝向、近 3 個月成交，樓層與裝修差異用調整係數抵消，避免跨板塊硬比。

總調整幅度一般多大？

單套合理總調整多在 ±10% 內，超過說明案例可比性差或因素打分失真，應增換案例。