收益法估值（净收益/资本化率） 使用指南

依据年净收益 NOI、资本化率与增长率，采用直接资本化法与现金流折现法（DCF）估算物业价值，并输出持有期现金流测算。

计算公式与原理

收益法：V = NOI / 资本化率

依据年净收益 NOI、资本化率与增长率，采用直接资本化法与现金流折现法（DCF）估算物业价值，并输出持有期现金流测算。

使用步骤

1. 填写「年净收益 NOI（万元）」。
2. 填写「资本化率 Cap Rate（%）」。
3. 填写「年增长率 g（%）」。
4. 填写「持有年限（年，1–30）」。
5. 填写「折现率 r（%，默认=资本化率）」。
6. 填写「期末转售资本化率（%）」。
7. 结果区会即时更新；可一键复制结果用于记录或汇报。

典型使用场景

• 持有型物业用 DCF 测算多年现金流现值。
• 对比直接资本化法与 DCF 差异。
• 设定增长率与退出资本化率算期末转售。

算例参考

• DCF vs 直接资本化：首年 NOI 80 万、直接资本化率 5% → 直接法 V=80/0.05=1600 万；10 年、增长 2%、折现 5%、退出资本化率 5.5% → DCF 估值约 1670 万，差异来自增长预期与退出假设。
• 参数敏感性：若退出资本化率由 5.5% 升到 6.5%，期末转售值下降约 15%，DCF 估值同步回落，说明退出假设对结果敏感。

注意事项

本工具纯前端运行，输入内容不上传服务器；结果为按上述口径得到的理论估算值。房地产交易受当地限购、信贷与税费政策影响，各城市执行口径存在差异，实际操作请以网签合同、评估报告与主管部门规定为准，重大决策建议咨询专业估价师或经纪人。

DCF 和直接资本化法哪个好？

稳定物业两者接近，增长明显或退出假设重要时 DCF 更贴合；直接法简单但忽略期限结构。

折现率必须大于增长率？

是，否则 infinite growth 发散无估值；若 r≤g 工具会提示输入不合法。