收益（净收益/资本化率）还原 使用指南

收益法净收益与资本化率还原工具按净收益除以资本化率求收益价值，适合收益性地产的估价与投资回报测算。

计算公式与原理

净收益 = 经营收入 − 运营费用

收益法净收益与资本化率还原工具按净收益除以资本化率求收益价值，适合收益性地产的估价与投资回报测算。

使用步骤

1. 填写「净收益」。
2. 填写「资本化率」。
3. 结果区会即时更新；可一键复制结果用于记录或汇报。

典型使用场景

• 稳定收租物业按收益法估算价值。
• 对比 NOI 与资本化率对结果的影响。
• 作为通用双输入测算器快速得总量。

算例参考

• 双输入总量：输入 A=年净收益 80 万、B=资本化率 5% → 本工具成本模式输出 总量=A×B=400、差额=A−B=75、占比=A÷B=1600%；注意此为通用测算，标准收益还原法应为 V=NOI÷r。
• 标准公式提示：收益还原法标准公式 V=NOI÷资本化率，如 NOI 80 万、r 5% → V=1600 万；本工具仅做双输入运算，专业估值请用收益法工具。

注意事项

本工具纯前端运行，输入内容不上传服务器；结果为按上述口径得到的理论估算值。房地产交易受当地限购、信贷与税费政策影响，各城市执行口径存在差异，实际操作请以网签合同、评估报告与主管部门规定为准，重大决策建议咨询专业估价师或经纪人。

为什么工具输出和公式不一样？

本工具是通用双输入测算器，按标题切换模式做 A×B 运算；收益法标准公式请用语境完整的收益还原法工具，避免误读占比。

资本化率从哪里来？

取可比交易 NOI/售价或风险溢价法，住宅 4%–5%、商业 5%–7%，是收益法估值的关键假设。