📈 Income Approach Valuation (NOI / Cap Rate)

Value by direct capitalization and DCF from annual NOI, cap rate and growth rate.

📐 計算公式

收益法：V = NOI / 資本化率

依據年淨收益 NOI、資本化率與增長率，採用直接資本化法與現金流折現法（DCF）估算物業價值，並輸出持有期現金流測算。

年淨收益 NOI（萬元）

資本化率 Cap Rate（%）

年增長率 g（%）

持有年限（年，1–30）

折現率 r（%，預設=資本化率）

期末轉售資本化率（%）

💡 直接資本化法 V=NOI/R；DCF 法 V=Σ NOIₜ/(1+r)ᵗ + 期末轉售收入/(1+r)ⁿ，期末價值=NOIₙ₊₁/退出資本化率。

⚠️ 使用說明與注意事項

📚 深度解析：收益法 DCF 估值

💡 常見使用場景

持有型物業用 DCF 測算多年現金流現值。

對比直接資本化法與 DCF 差異。

設定增長率與退出資本化率算期末轉售。

DCF vs 直接資本化

首年 NOI 80 萬、直接資本化率 5% → 直接法 V=80/0.05=1600 萬；10 年、增長 2%、折現 5%、退出資本化率 5.5% → DCF 估值約 1670 萬，差異來自增長預期與退出假設。

引數敏感性

若退出資本化率由 5.5% 升到 6.5%，期末轉售值下降約 15%，DCF 估值同步回落，說明退出假設對結果敏感。

❓ 常見問題（FAQ）

DCF 和直接資本化法哪個好？

穩定物業兩者接近，增長明顯或退出假設重要時 DCF 更貼合；直接法簡單但忽略期限結構。

折現率必須大於增長率？

是，否則 infinite growth 發散無估值；若 r≤g 工具會提示輸入不合法。

📚 深度解析：收益法 DCF 估值