土地基準地價/樓面價計算 使用指南
輸入土地面積、成交價、容積率與建築密度，計算單位地價、樓面地價，並與基準地價對比評估溢價。
計算公式與原理
樓面價 = 土地總價/總建築面積
輸入土地面積、成交價、容積率與建築密度，計算單位地價、樓面地價，並與基準地價對比評估溢價。
使用步驟
- 填寫「佔地面積（㎡）」。
- 填寫「土地成交價（萬元）」。
- 填寫「容積率」。
- 填寫「建築密度（%）」。
- 填寫「基準地價（元/㎡，選填對比）」。
- 填寫「土地用途（參考溢價）」。
- 結果區會即時更新；可一鍵複製結果用於記錄或彙報。
典型使用場景
- 拿地前算單位地價與樓面地價判斷土地成本。
- 對比成交價與基準地價的溢價幅度。
- 按容積率測算總建築面積與單方成本。
算例參考
- 樓面價計算：成交總價 5000 萬、土地面積 1 萬㎡、容積率 2.5 → 單位地價=5000/1=5000 元/㎡；總建面=1×2.5=2.5 萬㎡；樓面地價=5000/2.5=2000 元/㎡。
- 對比基準地價：住宅基準地價 6000 元/㎡，本案單位地價 5000 元/㎡，折價約 16.7%；若樓面價 2000 低於周邊售價成本線則有利可圖。
注意事項
本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。
- 樓面價為什麼關鍵？
- 樓面價=土地總價÷總建面，是測算單方開發成本的核心，直接決定售價盈虧平衡線。
- 溢價多少算正常？
- 熱點城市溢價 20% 以上常見且偏熱，超過 50% 需警惕麵粉貴過麵包，具體看周邊售價。