收益還原法（資本化率）評估 使用指南
收益還原法評估工具，基於V=NOI/r公式計算房產價值，輸入年租金、空置率、運營費用率和資本化率，自動計算淨收益(NOI)和評估價值。
計算公式與原理
V = NOI / 資本化率 R
收益還原法評估工具，基於V=NOI/r公式計算房產價值，輸入年租金、空置率、運營費用率和資本化率，自動計算淨收益(NOI)和評估價值。
使用步驟
- 填寫「年毛租金收入(萬元)」。
- 填寫「空置率(%)」。
- 填寫「運營費用率(%)」。
- 填寫「資本化率(%)」。
- 填寫「收益計算方式」。
- 填寫「土地價值(萬元)-剩餘法用」。
- 結果區會即時更新；可一鍵複製結果用於記錄或彙報。
典型使用場景
- 穩定收租型物業按 NOI÷資本化率直接估值。
- 開發專案用剩餘法扣減土地價值求建築物價值。
- 用 GRM、租售比判斷投資回報率高低。
算例參考
- 直接資本化法：年租金 120 萬、空置 5% → 有效租金 114 萬；運營費 25% → NOI=114×75%=85.5 萬；資本化率 5% → 價值 V=85.5/0.05=1710 萬，租售比=120/1710≈7.0%。
- 剩餘法（開發專案）：總開發價值按 NOI/資本化率得 1710 萬，扣土地價值 600 萬 → 建築物價值 1110 萬；適合在建或待開發物業。
注意事項
本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。
- 資本化率怎麼選？
- 可取市場可比交易的 NOI/售價，或風險溢價法（無風險利率+房產風險溢價），住宅 4%–5%、商業 5%–7% 常見。
- GRM 過高說明什麼？
- 毛租金倍數 GRM=售價/年租金，>25 倍通常回報偏低，<15 倍回報較高，需結合空置與費用看淨收益。