收益还原法（资本化率）评估

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📐 计算公式

V = NOI / 资本化率 R

收益还原法评估工具，基于V=NOI/r公式计算房产价值，输入年租金、空置率、运营费用率和资本化率，自动计算净收益(NOI)和评估价值。

年毛租金收入(万元)

空置率(%)

运营费用率(%)

资本化率(%)

收益计算方式

土地价值(万元)-剩余法用

⚠️ 使用说明与注意事项

收益还原法核心公式：V=NOI/r（价值=净收益/资本化率）
资本化率是收益法的核心参数，取值4%-8%不等
一线城市优质资产资本化率较低(4%-5%)，二三线较高(6%-8%)
毛租金倍数(GRM)在15-25倍之间为正常投资区间
本工具纯前端运行，数据不会上传到服务器

📚 深度解析：收益还原法（资本化率）评估

💡 常见使用场景

稳定收租型物业按 NOI÷资本化率直接估值。
开发项目用剩余法扣减土地价值求建筑物价值。
用 GRM、租售比判断投资回报率高低。

直接资本化法

年租金 120 万、空置 5% → 有效租金 114 万；运营费 25% → NOI=114×75%=85.5 万；资本化率 5% → 价值 V=85.5/0.05=1710 万，租售比=120/1710≈7.0%。

剩余法（开发项目）

总开发价值按 NOI/资本化率得 1710 万，扣土地价值 600 万 → 建筑物价值 1110 万；适合在建或待开发物业。

❓ 常见问题（FAQ）

资本化率怎么选？: 可取市场可比交易的 NOI/售价，或风险溢价法（无风险利率+房产风险溢价），住宅 4%–5%、商业 5%–7% 常见。
GRM 过高说明什么？: 毛租金倍数 GRM=售价/年租金，>25 倍通常回报偏低，<15 倍回报较高，需结合空置与费用看净收益。

📖关于「收益还原法（资本化率）评估」▼

📝工具简介

收益还原法评估工具基于V=NOI/r公式计算房产价值，输入年租金、空置率、运营费用率和资本化率，自动计算净收益(NOI)和评估价值，支持直接资本化法和剩余法。

✨功能特点

直接资本化法+剩余法
NOI自动计算
收益指标分析
毛租金倍数计算
纯前端处理，数据不上传

🎯使用场景

投资性房产评估
商业地产估值
租金回报率分析
房产投资决策