现金流预测 使用指南

输入年租金收入、空置率、运营费用率、贷款本息及租金年增长率，预测未来多年 NOI、税前现金流与累计净现金流。

计算公式与原理

现金流 = 经营现金流 − 资本支出

输入年租金收入、空置率、运营费用率、贷款本息及租金年增长率，预测未来多年 NOI、税前现金流与累计净现金流。

使用步骤

1. 填写「首年潜在毛租金（万元）」。
2. 填写「空置及损失率（%）」。
3. 填写「运营费用率（%）」。
4. 填写「租金年增长率（%）」。
5. 填写「年贷款本息（万元，选填）」。
6. 填写「持有年限（年）」。
7. 结果区会即时更新；可一键复制结果用于记录或汇报。

典型使用场景

• 持有型物业做多年现金流预测表。
• 算首年 NOI 与累计税前现金流。
• 租金增长与贷款本息对回款的影响。

算例参考

• 首年现金流：首年 GPR 120 万、空置 8% → EGI=110.4 万；运营费 25% → NOI=82.8 万；年贷款本息 30 万 → 税前现金流=52.8 万；NOI 率占 GPR 69%。
• 10 年累计：租金年增 2%、持有 10 年 → 累计 NOI 随增长放大；税前现金流=各年(NOI−30)之和，用于判断持有期现金回收能力。

注意事项

本工具纯前端运行，输入内容不上传服务器；结果为按上述口径得到的理论估算值。房地产交易受当地限购、信贷与税费政策影响，各城市执行口径存在差异，实际操作请以网签合同、评估报告与主管部门规定为准，重大决策建议咨询专业估价师或经纪人。

现金流和 NOI 区别？

NOI 是运营层面净收益，税前现金流再扣贷款本息，反映股东/投资人实际到手。

增长率设多少合理？

住宅 2%–3%、商业 3%–5%，需结合通胀与租约递增条款，过高会虚增估值。