收益还原法（资本化率）评估 使用指南
收益还原法评估工具，基于V=NOI/r公式计算房产价值，输入年租金、空置率、运营费用率和资本化率，自动计算净收益(NOI)和评估价值。
计算公式与原理
V = NOI / 资本化率 R
收益还原法评估工具，基于V=NOI/r公式计算房产价值，输入年租金、空置率、运营费用率和资本化率，自动计算净收益(NOI)和评估价值。
使用步骤
- 填写「年毛租金收入(万元)」。
- 填写「空置率(%)」。
- 填写「运营费用率(%)」。
- 填写「资本化率(%)」。
- 填写「收益计算方式」。
- 填写「土地价值(万元)-剩余法用」。
- 结果区会即时更新；可一键复制结果用于记录或汇报。
典型使用场景
- 稳定收租型物业按 NOI÷资本化率直接估值。
- 开发项目用剩余法扣减土地价值求建筑物价值。
- 用 GRM、租售比判断投资回报率高低。
算例参考
- 直接资本化法：年租金 120 万、空置 5% → 有效租金 114 万；运营费 25% → NOI=114×75%=85.5 万；资本化率 5% → 价值 V=85.5/0.05=1710 万，租售比=120/1710≈7.0%。
- 剩余法（开发项目）：总开发价值按 NOI/资本化率得 1710 万，扣土地价值 600 万 → 建筑物价值 1110 万；适合在建或待开发物业。
注意事项
本工具纯前端运行，输入内容不上传服务器；结果为按上述口径得到的理论估算值。房地产交易受当地限购、信贷与税费政策影响，各城市执行口径存在差异，实际操作请以网签合同、评估报告与主管部门规定为准，重大决策建议咨询专业估价师或经纪人。
- 资本化率怎么选？
- 可取市场可比交易的 NOI/售价，或风险溢价法（无风险利率+房产风险溢价），住宅 4%–5%、商业 5%–7% 常见。
- GRM 过高说明什么？
- 毛租金倍数 GRM=售价/年租金，>25 倍通常回报偏低，<15 倍回报较高，需结合空置与费用看净收益。