土地基准地价/楼面价计算 使用指南

输入土地面积、成交价、容积率与建筑密度，计算单位地价、楼面地价，并与基准地价对比评估溢价。

计算公式与原理

楼面价 = 土地总价/总建筑面积

输入土地面积、成交价、容积率与建筑密度，计算单位地价、楼面地价，并与基准地价对比评估溢价。

使用步骤

1. 填写「占地面积（㎡）」。
2. 填写「土地成交价（万元）」。
3. 填写「容积率」。
4. 填写「建筑密度（%）」。
5. 填写「基准地价（元/㎡，选填对比）」。
6. 填写「土地用途（参考溢价）」。
7. 结果区会即时更新；可一键复制结果用于记录或汇报。

典型使用场景

• 拿地前算单位地价与楼面地价判断土地成本。
• 对比成交价与基准地价的溢价幅度。
• 按容积率测算总建筑面积与单方成本。

算例参考

• 楼面价计算：成交总价 5000 万、土地面积 1 万㎡、容积率 2.5 → 单位地价=5000/1=5000 元/㎡；总建面=1×2.5=2.5 万㎡；楼面地价=5000/2.5=2000 元/㎡。
• 对比基准地价：住宅基准地价 6000 元/㎡，本案单位地价 5000 元/㎡，折价约 16.7%；若楼面价 2000 低于周边售价成本线则有利可图。

注意事项

本工具纯前端运行，输入内容不上传服务器；结果为按上述口径得到的理论估算值。房地产交易受当地限购、信贷与税费政策影响，各城市执行口径存在差异，实际操作请以网签合同、评估报告与主管部门规定为准，重大决策建议咨询专业估价师或经纪人。

楼面价为什么关键？

楼面价=土地总价÷总建面，是测算单方开发成本的核心，直接决定售价盈亏平衡线。

溢价多少算正常？

热点城市溢价 20% 以上常见且偏热，超过 50% 需警惕面粉贵过面包，具体看周边售价。