諮詢（投資/可行性/風險）分析 使用指南
投資可行性、風險分析工具按通用財務規則測算專案淨現值、回報與風險指標，適合地產投資立項與決策參考。
功能說明
投資可行性、風險分析工具按通用財務規則測算專案淨現值、回報與風險指標，適合地產投資立項與決策參考。
典型使用場景
- 專案立項前做可行性研究，量化 IRR、回收期與關鍵風險。
- 持有型物業收購前測算租金覆蓋融資成本的安全邊際。
- 合作開發前識別政策、市場、資金三類主要風險敞口。
算例參考
- IRR 不達標預警：專案全投資 IRR 測算 8.5%，低於集團要求 12%，且售價下跌 10% 情景下 IRR 降至 5.2%，風險偏高，建議重新談地價或調產品。
- 安全邊際測算：年租金淨收益 1200 萬、年利息支出 900 萬，利息保障倍數 1.33 倍；若空置率升至 15%，倍數降到 1.0 以下，需預留過橋資金。
注意事項
本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。
- IRR 和淨現值哪個先看？
- 先看 NPV 是否大於 0 確認創造價值，再用 IRR 與資金成本比較判斷收益率是否達標，二者結合。
- 敏感性分析怎麼做？
- 對售價、去化、成本三項各做 ±10%/±20% 情景，看指標跌破閾值的最先變數，即為關鍵風險點。