商業（體量/業態/客流）分析 使用指南
商業體量與業態、客流分析工具按輸入引數測算商業專案的體量配比、業態組合與客流承載力，適合商業地產定位與規劃。
功能說明
商業體量與業態、客流分析工具按輸入引數測算商業專案的體量配比、業態組合與客流承載力，適合商業地產定位與規劃。
典型使用場景
- 社群商業或購物中心招商前測算各業態坪效與客流承載力。
- 持有型物業改造時評估業態組合對租金收入的拉動。
- 街區商業盡調時分析日均客流與提袋率判斷真實消費力。
算例參考
- 客流與提袋率：商場日均客流 3.2 萬人次，週末 5 萬；平均提袋率（產生購買佔比）18%，客單 120 元，則日均銷售額約 3.2萬×18%×120 ≈ 69 萬元。
- 業態坪效對比：餐飲坪效 2.5 元/㎡/天、零售 4 元/㎡/天、體驗類 1.2 元/㎡/天，調改時提高零售與輕餐佔比可提升整體租金水平。
注意事項
本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。
- 客流高但租金低為何？
- 可能是過境型客流、提袋率低或業態以體驗/兒童為主，需看有效消費客流與客單，而非單純人數。
- 坪效怎麼橫向比？
- 統一按可租賃面積（GLA）計算元/㎡/天，並區分首層與高區，避免被總建築面積稀釋。