年期修正系数为什么≤1？

使用年限越短价值越低，系数=(1−(1+r)^−实际)/(1−(1+r)^−上限)，达上限取 1，不足则小于 1。

路线价和基准地价区别？

基准地价是片区均价，路线价是临街深度修正价，商业临街用地常用路线价法，住宅多用基准地价修正。

输入基准地价或路线价，并设置年期、期日、容积率、区域与个别因素修正系数，自动计算修正后单位地价与总地价。

路线价 = 基准价×深度×宽深修正

输入基准地价或路线价，并设置年期、期日、容积率、区域与个别因素修正系数，自动计算修正后单位地价与总地价。

住宅系数修正：基准地价 4000 元/㎡、住宅 r=5%、使用年限 70 年（=上限）→ 年期系数=1.0；日期系数 1.05、容积率 1.10 → 修正后单价=4000×1.0×1.05×1.10=4620 元/㎡；5000㎡总地价=2310 万。
年期不足修正：若剩余年限仅 40 年（上限 70），年期系数=(1−1.05^−40)/(1−1.05^−70)≈0.95，修正后单价降到约 4390 元/㎡，总地价降约 115 万。

本工具纯前端运行，输入内容不上传服务器；结果为按上述口径得到的理论估算值。房地产交易受当地限购、信贷与税费政策影响，各城市执行口径存在差异，实际操作请以网签合同、评估报告与主管部门规定为准，重大决策建议咨询专业估价师或经纪人。