咨询（投资/可行性/风险）分析 使用指南
投资可行性、风险分析工具按通用财务规则测算项目净现值、回报与风险指标，适合地产投资立项与决策参考。
功能说明
投资可行性、风险分析工具按通用财务规则测算项目净现值、回报与风险指标，适合地产投资立项与决策参考。
典型使用场景
- 项目立项前做可行性研究，量化 IRR、回收期与关键风险。
- 持有型物业收购前测算租金覆盖融资成本的安全边际。
- 合作开发前识别政策、市场、资金三类主要风险敞口。
算例参考
- IRR 不达标预警：项目全投资 IRR 测算 8.5%，低于集团要求 12%，且售价下跌 10% 情景下 IRR 降至 5.2%，风险偏高，建议重新谈地价或调产品。
- 安全边际测算：年租金净收益 1200 万、年利息支出 900 万，利息保障倍数 1.33 倍；若空置率升至 15%，倍数降到 1.0 以下，需预留过桥资金。
注意事项
本工具纯前端运行，输入内容不上传服务器；结果为按上述口径得到的理论估算值。房地产交易受当地限购、信贷与税费政策影响，各城市执行口径存在差异，实际操作请以网签合同、评估报告与主管部门规定为准，重大决策建议咨询专业估价师或经纪人。
- IRR 和净现值哪个先看？
- 先看 NPV 是否大于 0 确认创造价值，再用 IRR 与资金成本比较判断收益率是否达标，二者结合。
- 敏感性分析怎么做？
- 对售价、去化、成本三项各做 ±10%/±20% 情景，看指标跌破阈值的最先变量，即为关键风险点。