現金流預測 使用指南

輸入年租金收入、空置率、運營費用率、貸款本息及租金年增長率，預測未來多年 NOI、稅前現金流與累計淨現金流。

計算公式與原理

現金流 = 經營現金流 − 資本支出

輸入年租金收入、空置率、運營費用率、貸款本息及租金年增長率，預測未來多年 NOI、稅前現金流與累計淨現金流。

使用步驟

1. 填寫「首年潛在毛租金（萬元）」。
2. 填寫「空置及損失率（%）」。
3. 填寫「運營費用率（%）」。
4. 填寫「租金年增長率（%）」。
5. 填寫「年貸款本息（萬元，選填）」。
6. 填寫「持有年限（年）」。
7. 結果區會即時更新；可一鍵複製結果用於記錄或彙報。

典型使用場景

• 持有型物業做多年現金流預測表。
• 算首年 NOI 與累計稅前現金流。
• 租金增長與貸款本息對回款的影響。

算例參考

• 首年現金流：首年 GPR 120 萬、空置 8% → EGI=110.4 萬；運營費 25% → NOI=82.8 萬；年貸款本息 30 萬 → 稅前現金流=52.8 萬；NOI 率佔 GPR 69%。
• 10 年累計：租金年增 2%、持有 10 年 → 累計 NOI 隨增長放大；稅前現金流=各年(NOI−30)之和，用於判斷持有期現金回收能力。

注意事項

本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。

現金流和 NOI 區別？

NOI 是運營層面淨收益，稅前現金流再扣貸款本息，反映股東/投資人實際到手。

增長率設多少合理？

住宅 2%–3%、商業 3%–5%，需結合通脹與租約遞增條款，過高會虛增估值。