二手房評估（市場比較法） 使用指南

以同小區參考均價為基準，疊加樓層、朝向、裝修、年限等修正係數，快速估算房產價值

計算公式與原理

市場比較法：評估值 = 可比價×修正

以同小區參考均價為基準，疊加樓層、朝向、裝修、年限等修正係數，快速估算房產價值

使用步驟

1. 填寫「建築面積（㎡）」。
2. 填寫「同小區參考均價（元/㎡）」。
3. 填寫「樓層」。
4. 填寫「朝向」。
5. 填寫「裝修」。
6. 填寫「房齡（年）」。
7. 填寫「配套學區」。
8. 填寫「其他修正（%）」。
9. 結果區會即時更新；可一鍵複製結果用於記錄或彙報。

典型使用場景

• 賣方按基價與多因素修正估算掛牌單價。
• 買方校驗報價是否合理。
• 看合理價格區間（±5%）輔助議價。

算例參考

• 多因素修正：參考基價 2 萬/㎡、樓層係數 1.0、朝向南 1.05、裝修 1.1、學區 1.1、額外 0、房齡 10 年（係數=max(0.8,1−10×0.005)=0.95）→ 評估單價=20000×1×1.05×1.1×1.1×0.95≈24,140 元/㎡；100㎡ 總價約 241.4 萬。
• 合理區間：評估總價 241.4 萬，合理價格區間 ±5% 即 229.3 萬–253.5 萬，掛牌可據此上下浮動議價。

注意事項

本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。

房齡係數為什麼有下限 0.8？

避免房齡過大把價值壓到過低，規範常設 0.8 下限，老房價值更多靠地段與改造潛力。

學區係數怎麼取？

按對口學校質量 0.95–1.15，單校劃片變動風險大，係數應註明依據並可隨政策調整。