房地產（信託）基金估值 使用指南

房地產信託基金估值工具按輸入引數測算 REITs 類資產的淨值與收益，適合不動產證券化與投資分析的估值參考。

計算公式與原理

REITs 估值 = 資產淨值/份額

房地產信託基金估值工具按輸入引數測算 REITs 類資產的淨值與收益，適合不動產證券化與投資分析的估值參考。

使用步驟

1. 填寫「收入 (元)」。
2. 填寫「成本 (元)」。
3. 結果區會即時更新；可一鍵複製結果用於記錄或彙報。

典型使用場景

• REITs 份額淨值（NAV）估算。
• 對比基金市價與 NAV 判斷折溢價。
• 底層資產組合重估對份額價值影響。

算例參考

• 單位 NAV：基金資產淨值 5 億、發行份額 1 億份 → 單位 NAV=5 元；若市價 4.7 元則折價 6%，市價 5.3 元則溢價 6%。
• 總量測算：輸入 A=資產淨值 5 億、B=份額 1 億 → 總量=A÷B 得單位淨值（本工具成本模式按 A×B 輸出 總量，專業淨值請按 A÷B 計算）。

注意事項

本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。

NAV 和市價為何不同？

市價受供需與情緒影響，NAV 是底層資產估值，二者差即為折溢價，是 REITs 投資核心指標。

底層資產怎麼估值？

持有物業用收益法（NOI÷資本化率），開發類用假設開發法，定期評估並披露。