建築物（成新率/殘值）評估 使用指南

基於年限法和打分法綜合評估建築物成新率與殘值。年限法根據已使用年限和耐用年限計算，打分法從結構、裝修、裝置三個維度評分，最終取加權平均值。

計算公式與原理

成新率 = 1 − 已用年限/經濟壽命

基於年限法和打分法綜合評估建築物成新率與殘值。年限法根據已使用年限和耐用年限計算，打分法從結構、裝修、裝置三個維度評分，最終取加權平均值。

使用步驟

1. 填寫「建築原值(萬元)」。
2. 填寫「已使用年限(年)」。
3. 填寫「耐用年限(年)」。
4. 填寫「殘值率(%)」。
5. 填寫「打分法-結構部分評分」。
6. 填寫「打分法-裝修部分評分」。
7. 填寫「打分法-裝置部分評分」。
8. 填寫「綜合成新率計算方法」。
9. 結果區會即時更新；可一鍵複製結果用於記錄或彙報。

典型使用場景

• 二手房或抵押貸款前估算房屋成新率與評估價值。
• 拆遷或保險理賠時確定建築物實際價值與殘值。
• 資產入賬時按成新率計提折舊或重估價值。

算例參考

• 年限法+打分法綜合：建築原值 500 萬元，耐用年限 50 年、已使用 20 年 → 年限法成新率=(50−20)/50=40%；結構/裝修/裝置打分法得 55%；綜合取均值 47.5% → 評估價值=500×47.5%=237.5 萬元，殘值=500×殘值率。
• 成新率對價值的影響：同樣原值 500 萬，已使用 10 年（成新率 80%）評估值 400 萬，比已使用 20 年少折舊 162.5 萬，差異顯著。

注意事項

本工具純前端執行，輸入內容不上傳伺服器；結果為按上述口徑得到的理論估算值。房地產交易受當地限購、信貸與稅費政策影響，各城市執行口徑存在差異，實際操作請以網籤合同、評估報告與主管部門規定為準，重大決策建議諮詢專業估價師或經紀人。

年限法和打分法哪個為準？

兩者各有依據，規範通常取綜合（加權平均）；保養好、地段優的房產打分法會高於年限法，老破小則相反。

殘值率一般取多少？

普通住宅殘值率常取 0%–5%，磚混結構略高；具體按當地定額或評估指引確定。