房地产（信托）基金估值 使用指南

房地产信托基金估值工具按输入参数测算 REITs 类资产的净值与收益，适合不动产证券化与投资分析的估值参考。

计算公式与原理

REITs 估值 = 资产净值/份额

房地产信托基金估值工具按输入参数测算 REITs 类资产的净值与收益，适合不动产证券化与投资分析的估值参考。

使用步骤

1. 填写「收入 (元)」。
2. 填写「成本 (元)」。
3. 结果区会即时更新；可一键复制结果用于记录或汇报。

典型使用场景

• REITs 份额净值（NAV）估算。
• 对比基金市价与 NAV 判断折溢价。
• 底层资产组合重估对份额价值影响。

算例参考

• 单位 NAV：基金资产净值 5 亿、发行份额 1 亿份 → 单位 NAV=5 元；若市价 4.7 元则折价 6%，市价 5.3 元则溢价 6%。
• 总量测算：输入 A=资产净值 5 亿、B=份额 1 亿 → 总量=A÷B 得单位净值（本工具成本模式按 A×B 输出 总量，专业净值请按 A÷B 计算）。

注意事项

本工具纯前端运行，输入内容不上传服务器；结果为按上述口径得到的理论估算值。房地产交易受当地限购、信贷与税费政策影响，各城市执行口径存在差异，实际操作请以网签合同、评估报告与主管部门规定为准，重大决策建议咨询专业估价师或经纪人。

NAV 和市价为何不同？

市价受供需与情绪影响，NAV 是底层资产估值，二者差即为折溢价，是 REITs 投资核心指标。

底层资产怎么估值？

持有物业用收益法（NOI÷资本化率），开发类用假设开发法，定期评估并披露。